Fiches Pratiques

Locataire et propriétaire peuvent chacun mettre fin au bail ou ne pas le renouveler. Dans des conditions néanmoins très réglementées. En tant que locataire, vos droits dépendent en réalité du type de bail. Les locations meublés font l'objet d'une fiche distincte.

Bail d'habitation hors loi de 1948 (locations non meublées)

Le locataire d'un logement de ce type peut résilier son bail à tout moment sans avoir à se justifier. Cela s'appelle " donner congé ". Il doit juste notifier son départ au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception et respecter un préavis de trois mois qui court à compter de la réception effective (donc le retrait en cas de mise en instance) de la lettre par le propriétaire.

Toutefois, ce délai est ramené à un mois, lorsque le congé est donné à la suite :

• de l'obtention d'un premier emploi,
• d'une mutation professionnelle,
• d'une perte d'emploi
• de l'obtention d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.

Peuvent aussi bénéficier d'un préavis réduit les locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du RMI.

A l'inverse, le propriétaire ne peut donner congé qu'à la fin du bail, avec un préavis de six mois qui ne commence à courir qu'à compter de la réception effective du congé par le locataire (retrait de la lettre recommandée si mise en instance, ou signification du congé par huissier), et ce congé doit, pour être régulier, être justifié nécessairement d'une des trois manières suivantes :

• par sa décision de reprendre pour en faire sa résidence principale, ou celle de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, de son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, de ses ascendants, de ses descendants ou de ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire... La justification de reprise doit être mentionnée dans le congé ainsi que le bénéficiaire qui ne peut changer par la suite sans remettre en cause la validité du congé ; celle-ci est également conditionnée par l'utilisation effective à titre d'habitation principale du logement par le bénéficiaire désigné de la reprise après le départ du locataire...
• par sa décision de vendre le logement : le congé doit dans ce cas indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre doit nécessairement porter que sur les locaux inclus dans le bail et est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A défaut d'acceptation de l'offre, le congé est considéré comme valable et le locataire doit avoir quitté les lieux à l'échéance du bail. Par contre, le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente s'il a l'intention de recourir à un prêt.
  Dans le cas où le locataire n'a pas donné suite, et où le propriétaire est amené à baisser son prix, il doit en priorité en faire bénéficier le locataire qui dispose à nouveau d'un délai d'un mois pour accepter, puis deux et quatre mois pour réaliser la vente.
• par un motif légitime et sérieux : sont concernés les manquements du locataire aux obligations du bail, comme des incidents dans le paiement du loyer (un ou plusieurs commandements délivrés par le bailleur, même suivis de régularisation de l'impayé suffisent), un paiement du loyer systématiquement en retard, des troubles de voisinage et des dégradations causées à l'immeuble, ou encore un usage des lieux non paisible ou non conforme à leur destination...

Pour être régulier, le congé doit être délivré séparément à chacun des époux, partenaires de PACS ou concubins connus et de manière générale à chacun des co-signataires du bail.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Le propriétaire peut aussi résilier le bail à tout moment en cas de manquement grave aux obligations du locataire, et notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, de non-souscription de l'assurance obligatoire de responsabilité civile ou d'un contrat d'entretien de chaudière, ou encore de trouble grave au voisinage.

La résiliation du bail doit nécessairement commencer par la délivrance d'un commandement, qui ouvre au locataire un délai d'un mois pour régulariser la situation ; ce délai est de deux mois quand la résiliation est demandée pour non-paiement.

Bail ou occupation soumis à la loi de 1948

Le locataire d'un logement soumis à la loi de 1948 dispose d'un droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée. Aussi, sauf s'il ne respecte pas ses engagements, seuls les congés pour travaux, ou pour reprise du logement en vue de l'habiter seront recevables. Dans le premier cas, le propriétaire devra proposer un autre logement temporaire et le locataire réintégrera les lieux après travaux. Dans le second cas, le propriétaire devra là encore proposer un autre logement correspondant aux besoins et ressources du locataire. Ce nouvel appartement devra être dans la même ville ou commune limitrophe, dans un rayon de cinq kilomètres du logement précédent.

Toutefois, pour les catégories II-B et II-C, il a été créé pour le propriétaire la possibilité, sous réserve de conformité des locaux aux conditions minimales de confort et d'habitabilité fixées par le décret du 6 mars 1987, de proposer des baux de sortie de huit ans, avec augmentation du loyer par huitièmes pour atteindre le niveau des "loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables", et avec possibilité d'y ajouter les augmentations annuelles à l'indice pour ne pas prendre de nouveau retard.

Il a été toutefois introduit deux limitations : des conditions de ressources du ou des locataires pour entreprendre la procédure (cumulées pour tous les occupants du logement elles doivent être inférieures à un seuil fixé par décret), et conservation du droit au maintien dans les lieux pour les locataires âgés de plus de soixante-cinq ans à l'expiration du bail de huit ans, ou handicapés...

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com