Fiches Pratiques

La loi Besson

Mis en place le 1 er janvier 1999, c'était le troisième en date des grands dispositifs d'aide fiscale à l'investissement locatif après le dispositif «  Quilès-Méhaignerie », puis le dispositif «  Périssol ».

Il créait un statut de "bailleur conventionné" et accordait des avantages fiscaux conditionnés par un plafonnement des loyers pratiqués et des conditions de ressources des locataires (voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés) :

• pour les logements existants (régime "Besson ancien") une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de 25%, portée à compter des revenus de 2003 à 40%, et ramenée à compter des revenus de 2006 qui seront déclarés en 2007 à 26%

• pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, que le contribuable a fait construire ou transformer en logements (régime Besson neuf"), un dispositif d'amortissement à raison de 8% par an pendant 5 ans puis 2,5% pendant 4, 7 ou 10 ans (l'amortissement porte en fait sur les 9 ans de l'engagement, plus, si le contribuable prolongeait sa location d'autant, sur 2 périodes de 3 ans supplémentaires). Par contre, pour ces derniers, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers était ramenée de 14 à 6% mais seulement pendant la période d'amortissement. A compter des revenus de 2006 qui seront déclarés en 2007, cette déduction forfaitaire est supprimée. Une fois l'amortissement terminé, le contribuable pouvait bénéficier du régime "Besson ancien" (v. ci-dessus) pendant six années de location.

La durée minimale de location (non meublée et à titre d’habitation principale) était de 9 années consécutives pour le neuf et 6 pour l’ancien, faute de quoi une partie des déductions opérées doit être réintégrée.

Le contribuable qui souhaitait bénéficier de ce régime devait joindre un engagement de location (imprimé 2044EB) à la déclaration de revenus fonciers de la première année d’application du régime : année d’achèvement ou, si elle est postérieure année d’acquisition du logement pour le neuf, ou année au cours de laquelle a pris effet la location pour l’ancien (nouvelle location seulement).

Pour les logements neufs, le régime s’applique même lorsque le logement est loué à un ascendant ou un descendant. Pour les logements existants, l’avantage peut être suspendu pendant une durée pouvant aller jusqu’à 9 ans, si le logement a été loué pendant une période minimale de 3 ans sous ce régime, quand le contribuable le met à la disposition d’un membre de son groupe familial.

Rappelons que les déficits fonciers, qu’ils résultent ou non de cet avantage, sont reportables sur le revenu global jusqu'à hauteur de 10.700 euros.

Le régime créé par la loi Besson a donné lieu en 2001 à une variante pour la location "très sociale", le régime "Lienemann" (voir ci-dessous) ; il a été remplacé pour les acquisitions à compter du 3 avril 2003 par un régime plus souple pour le neuf, le régime "Robien" ; ce nouveau régime a été aussi étendu, également pour les acquisitions à compter du 3 avril 2003, à l'ancien avec réhabilitation lourde ; enfin, le régime "Besson ancien" a été supprimé au 30 septembre 2006 et remplacé par le régime "Borloo dans l'ancien" (voir régime "Borloo").

Le régime «Lienemann »

Ce régime s’appliquait à tous les logements neufs ou anciens loués dans des conditions de plafonnement des loyers pratiqués et de ressources des locataires plus restrictives que le régime "Besson" (voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés). Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 4 juillet 2003, il a été limité aux logements anciens (Loi du 2 juillet 2003 "Urbanisme et habitat").

Il permettait de pratiquer indistinctement une déduction forfaitaire de 60% sur les revenus fonciers pendant toute la durée de la location, de 9 années consécutives minimum comme pour le régime Besson neuf. Cette déduction forfaitaire est ramenée à 46% à compter des revenus de 2006 qui seront déclarés en 2007.

La loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a organisé la fin de ce régime en le remplaçant partiellement par le "Robien social" (voir régime Robien), qui n'a en fait jamais reçu son décret d'application et qui a été supprimé par la loi "ENL" du 13 juillet 2006...

Du coup, le régime Lienemann est réservé à compter du 1er janvier 2005 aux seuls logements pour lesquels un bail a été conclu entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre 2004 A l'issue de la période de trois ans en cours au 1er janvier 2005, le propriétaire qui avait opté pour le dispositif Lienemann ne bénéficie plus que du taux de déduction forfaitaire majorée de 40% prévue dans le régime "Besson-ancien" (cf. ci-dessus), ramené à 26% à compter des revenus de 2006 qui seront déclarés en 2007, à la condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources spécifiques au régime Lienemann (qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail)...

Le régime "Robien" (et "Robien recentré")

Dispositif d'incitation à l'investissement locatif créé par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 "Urbanisme et habitat", issu de la Loi Besson , applicable aux acquisitions de logements destinés à la location acquis (ou mis en construction par le contribuable - la date de déclaration d'ouverture de chantier faisant foi) à compter du 3 avril 2003 :

• neufs, acquis achevés ou en VEFA) ;

• anciens affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements, ou qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et fixés par le décret du 30 janvier 2002 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ; la non-satisfaction aux critères de décence a été définie par le décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 et s'entend au titre d'au moins 4 critères du décret du 30 janvier 2002 ; les performances techniques à assurer à l'issue des travaux de réhabilitation sont fixées par un arrêté du 19 décembre 2003 (article 4) ; le contribuable doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité : 1° avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l'arrêté susmentionné (article 3) ainsi qu'une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence, et 2° après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au 1° ainsi qu'une attestation indiquant d'une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent mentionnées et d'autre part que l'ensemble des performances techniques mentionnées est respecté et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation ; dans une copropriété, cette attestation indique que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l'objet de travaux ; "l'appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel"...

Pour les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le premier jour du troisième mois suivant la publication du décret fixant ces conditions (en fait le 22 mars 2004), une dérogation permet au propriétaire qui les a respectées de remplacer les attestations requises par des déclarations sur l'honneur (article 2 du décret du 19 décembre 2003).

Le régime "Robien" a été modifié par la loi "ENL" (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006, pour toutes les acquisitions de logement neuf ou à réhabiliter à compter du 1er septembre 2006, et les constructions que le contribuable fait édifier dont la déclaration d’ouverture de chantier est postérieure à cette date (étant noté qu’en matière fiscale, lorsqu'une vente est consentie sous condition suspensive, la cession n'est considérée comme effective qu'au moment de la réalisation de la condition) ; le régime modifié a été nommé "Robien recentré".

Comme pour le régime "Besson", les régimes "Robien" et "Robien recentré" créent un statut de "bailleur conventionné" et accordent un avantage fiscal conditionné par un plafonnement des loyers pratiqués, mais sans conditions de ressources des locataires (voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés).

L'avantage fiscal prend la forme d'un dispositif d'amortissement à raison de :

• pour le régime "Robien" avant modification : 8% par an pendant 5 ans puis 2,5% pendant 4, 7 ou 10 ans (l'amortissement porte en fait sur les 9 ans de l'engagement, plus, si le contribuable prolonge sa location d'autant, sur 2 périodes de 3 ans supplémentaires). Pendant la période d'amortissement, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramenée de 14 à 6%. A compter des revenus de 2006 qui seront déclarés en 2007, cette déduction forfaitaire est supprimée. Une fois l'amortissement terminé, le contribuable pouvait bénéficier du régime "Besson ancien", à savoir une déduction forfaitaire sur les revenus de 40%, ramenée à 26% à compter des revenus de 2006 qui seront déclarés en 2007, pendant six années de location (ce régime a été supprimé à compter du 30 septembre 2006 et remplacé par le régime "Borloo dans l'ancien" - v. ci-dessous).

• pour le régime "Robien recentré" : 6% par an pendant 7 ans et 4% pendant 2 ans, sans possibilité de prolongation. Les modalités de la déduction forfaitaire ne changent pas.

A l'issue de cette période, une nouvelle période de 9 ans plus deux fois trois ans supplémentaires peut s'ouvrir :

• aux mêmes taux pour des dépenses de reconstruction et d'agrandissement ;

• à raison de 10% par an pendant 10 ans pour des dépenses d'amélioration.

L'avantage fiscal de chaque période est subordonné à l'engagement du propriétaire de louer le logement non meublé pendant au moins au moins 9 ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, faute de quoi une partie des déductions opérées doit être réintégrée. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le contribuable qui souhaite bénéficier de ce régime doit joindre un engagement de location (imprimé 2044EB) à la déclaration de revenus fonciers de la première année d’application du régime : année d’achèvement ou, si elle est postérieure année d’acquisition du logement ou d'achèvement des travaux de réhabilitation.

Sous réserve qu'il n'appartienne pas au foyer fiscal du propriétaire ou de l'associé, le locataire peut être un ascendant ou un descendant du contribuable ; la location peut être aussi consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue, à usage d'habitation principale, à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint, ou les membres de son foyer fiscal, à condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière ; mais ces prestations pourront toutefois être fournies par une filiale de la société gestionnaire : cela concerne par exemple les résidences pour étudiants et les résidences pour personnes âgées (1)...

L'option pour l'amortissement, réservée aux contribuables dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, peut être exercée par un bailleur personne physique ou par une société non soumise à l'IS (SCI de gestion, société immobilière transparente, SNC, société en participation...) autre qu'une SCPI (société civile de placement immobilier), les SCPI faisant l'objet d'un dispositif spécifique (voir ci-dessous).

Lorsque le logement appartenant à la société est loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal d'un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier du régime de l'amortissement. Les autres associés en revanche ne devraient pas être privés de cet avantage.

L'option pour le régime d'amortissement ne peut pas être exercée pour les revenus des immeubles ou des titres dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien (ou des titres) ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien (ou des titres) ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif d'amortissement pour la période restant à courir à la date du décès.

Pour les logements acquis neufs, la période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Pour les logements acquis anciens, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

Le régime "Robien" s'applique aussi à l'acquisition de parts de SCPI avec un amortissement sur 95% du prix d'achat des parts, en fait les souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de la SCPI réalisées à compter du 3 avril 2003.

L'option pour l'amortissement est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application de l'option pour l'amortissement "Robien" sont réunies. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. L'associé doit en outre s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit par la société.

Rappelons qu'un des intérêts des régimes d'amortissement est de pouvoir faire des déficits fonciers ; or ceux-ci, qu’ils résultent ou non de cet avantage, sont reportables sur le revenu global jusqu'à hauteur de 10.700 euros.

Le « Robien social »

La loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a institué un régime de remplacement du régime "Lienemann" (voir "Loi Besson") en vue de favoriser la location de logements à des associations d'insertion ; ce régime, qui a été également nommé régime "Daubresse", du nom du ministre alors en charge du logement, n'a cependant pas obtenu son décret d'application et a été supprimé par la loi "ENL" (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006.

Le régime « Borloo populaire »

Créé par la loi "ENL" (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006, il s'applique aux mêmes types de bailleurs et aux mêmes types de biens que le régime "Robien", acquis neufs ou anciens avec réhabilitation lourde à compter du 1er septembre 2006. L 'engagement de location doit toutefois prévoir que le locataire est une personne autre qu'un ascendant ou descendant du contribuable. L'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Le dispositif d'amortissement est suspendu pendant la période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une SCI, le locataire doit être une personne autre qu'un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.

L'avantage fiscal prend la forme d'un dispositif d'amortissement à raison de 6% par an pendant 7 ans et 4% pendant 2 ans, puis 2,5% pendant 3 ou 6 ans (l'amortissement porte en fait sur les 9 ans de l'engagement, plus, si le contribuable prolonge sa location d'autant, sur 2 périodes de 3 ans supplémentaires).

Il autorise en plus pendant toute la durée de l'amortissement une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs, en contrepartie de deux conditions : la réintroduction d'un plafond de ressources pour les locataires (comme dans le régime "Besson"), et un plafonnement des loyers à 70 % du prix du marché (voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés).

Notons que par dérogation spéciale, les bailleurs peuvent opter pour le régime "Borloo populaire" pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2006.

Le régime « Borloo dans l'ancien »

Créé également par la loi "ENL" (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006, il remplace le régime "Besson ancien" à compter du 30 septembre 2006, et permet de bénéficier, dans les mêmes conditions et pour les mêmes types de bailleurs que le régime "Besson ancien" (voir le régime "Besson"), d’une déduction forfaitaire de 30 et 45% sur les revenus bruts de location pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006 concernant des logements donnés en location dans le cadre d'une convention avec l’ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat), pendant la durée d'application de cette convention et suivant le niveau des plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables (voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés). Cette convention peut se faire sans travaux subventionnés.

A noter que ce régime est cumulable avec la déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts de location en cas de relocation des logements qui ont donné lieu, au titre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail, au versement de la taxe sur les logements vacants (créée par la même loi "ENL"), pouvant donc conduire à une déduction totale de 60 ou 75% sur les revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion de ce bail, conclu entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007...

Une disposition nouvelle a été insérée par amendement dans la loi du 5 mars 2007 instituant le droit opposable au logement : la possibilité pour un bailleur de bénéficier du régime "Borloo dans l’ancien" avec un locataire en place au moment du renouvellement de son bail, et non pas seulement comme le prévoyait la loi "ENL" du 13 juillet 2006 pour les nouveaux baux. Bien entendu, toutes les autres conditions d’application requises par le conventionnement sans travaux (plafonds de ressources et de loyers, etc.) doivent être remplies.

Par ailleurs, les bailleurs pourront bénéficier de ce régime s'ils consentent une location à une association ou un bailleur social pour le logement, à titre d’habitation principale, de personnes physiques rencontrant des difficultés particulières. Ces dernières, sans être forcément titulaires d’un bail, devront respecter les plafonds de ressources prévus dans l’engagement de location du propriétaire.

Cette possibilité a été étendue par la loi de finances rectificative pour 2007 aux locations de logements locatifs faisant l'objet d'un conventionnement intermédiaire. Ces mêmes logements pourront également être pris en location par des organismes publics ou privés en vue de l'hébergement des personnes bénéficiaires du droit au logement opposable. En corollaire, le bénéfice de la déduction spécifique "Borloo ancien" est étendu à ces logements.

Pour le bénéfice de la déduction, le logement ne peut être occupé par son propriétaire, l’un des membres de son foyer fiscal ou de ses ascendants ou descendants.

Par ailleurs, le "Borloo dans l’ancien" n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt pour investissement dans une résidence hôtelière à vocation sociale créée par la loi de finances rectificative pour 2006.

(1) La condition de loyer s'apprécie en tenant compte à la fois du loyer payé au bailleur par l'organisme locataire et du loyer payé à ce dernier par le sous-locataire. Lorsque le logement est situé dans une résidence dotée de services collectifs, et composée d'un ensemble homogène d'au moins dix logements à usage d'habitation principale, il n'est pas tenu compte de la redevance versée par le sous-locataire à un organisme indépendant du locataire principal et représentative des frais de gestion, d'assurance, de gardiennage, d'amortissement des locaux collectifs, d'équipement des logements et, le cas échéant, d'ameublement. Cette disposition s'applique à la condition que le montant annuel de la redevance n'excède pas le montant annuel des loyers payés par le sous-locataire (CGI, annexe 3, art. 2 sexdecies- 0 A ter, créé par le décret n° 2003-1219, 19 décembre 2003, art. 1er)

(2) Les unions d'économie sociale sont des formes de groupements d'intérêt économique constitués entre entreprises de l'économie sociale. Il s'agira en pratique des unions d'économie sociale "d'insertion", et par exemple d'un certain nombre de PACT qui ont le statut d'unions d'économie sociale.

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com